miércoles, 9 de enero de 2019

ejemplo de calculo de hipoteca y riesgo


¿En que precio me puedo comprar una vivienda?

Hoy la respuesta a esta pregunta es más fácil que en el boom inmobiliario por las siguientes razones:

En el boom inmobiliario se concedían hipotecas al 120 por ciento del valor de compra, de hecho , una persona podía comprar una vivienda de mas de 200.000€ si tenía al menos 3.000€ para dar una modesta señal de compra que negociaba con el vendedor , además se negociaba que si el préstamo por lo que sea no me lo conceden , el vendedor me devolvería el dinero entregado en un plazo de tiempo prudencial , no largo. 

Riesgos de estos prestamos , familias sobre endeudadas a un margen superior al precio ya inflado de una vivienda por ello, si la economía familiar ,por la adversidad, tenía menos ingresos no solo están en riesgo de no poder pagar al banco sino que ni siquiera pueden vender la vivienda y deshacerse del préstamo porque en una economía alcista tenían que esperar por lo menos un año o dos a que su piso tuviera demanda en un precio mas caro pero, o como ocurrió en realidad, al bajar el valor de unos activos sobre valorados de una forma rápida y además no haber demanda suficiente para adquirirlos ni siquiera podían recurrir a la venta de la vivienda y salvarse. Por ello, ha habido tantos desahucios en España.

Ahora las entidades bancarias conceden menos del precio de compra lo que nos obliga a tener un ahorro, aparte , miran la antigüedad en el puesto de trabajo, el ratio de endeudamiento y otras cuestiones , así que es mas fácil dar un sencillo consejo , que estaremos obligados a seguir si queremos que nos presten el dinero.

1.- debemos disponer del 30 por ciento del precio de compra , si la vivienda es de segunda transmisión, lo que llamamos comúnmente , segunda mano y si es nueva el 35% ya que el iva es del 10 por ciento mientras que las transmisiones patrimoniales (en Navarra son el 6% aquí hay que ver que no es el mismo porcentaje en todas las comunidades autónomas  y que en algunas puede haber rebajas o subvenciones en este sentido según sea familias numerosas o bien jóvenes)

2.- la hipoteca a asumir , según criterios bancarios puede ser el 45%  de los ingresos netos de la unidad familiar, teniendo en cuenta otras cargas, es decir , si pago coche, entra dentro de ese 45% la cuota de coche que pago a la financiera, lo que rebajará las expectativas que tenga para la concesión del montante necesario para adquirir la vivienda que deseo o me conviene.

Una vez dicho esto solo me queda mirarme el bolsillo y hacer los cálculos precisos, como ejemplo :

Si se dispone de 60.000 euros ahorrados podré acceder a una vivienda (en Navarra) de segunda mano en el importe de 200.000 euros y en menos cantidad si es nueva.
Hay que tener en cuenta lo siguiente: si la vivienda la tengo que amueblar , habrá que comprar cocina, baño etc lo cual rebajara el precio de compra para que me quede el dinero necesario para amueblar ,pero de momento no deseo complicar el cálculo, imaginemos que no la habitamos enseguida y que cocina y baños están en buen estado de utilidad y que además cuenta con armarios empotrados , con lo cual solo necesitaré un mobiliario menos costoso, eso lo podré comprar poco a poco.

Siguiendo con el ejemplo anterior, si he escogido la compra en 200.000 euros puedo hacer dos cosas, una ver solo pisos como mucho en esa cantidad o bien hacerlo algo mas caro , pero negociando en todos los casos, y si el piso en el precio objetivo me lo dejan mas barato , mejor ya, que del presupuesto para la compra me sobrará para ese sofá , cama y algo mas.

Pero queda un detalle importante y es el siguiente , que ingresos netos tengo , recurrentes y estables.
Hay reside el detalle , es decir , si bien dispongo de ese montante pero mi sueldo es de 1.000 euros es obvio que el ratio de endeudamiento a la hora de pagar la hipoteca que necesito y que es el montante de 160.000 euros me va a suponer mas de 350 euros al mes con lo cual el banco me va ha decir que no.

En este caso recurriré a una calculadora financiera y pondré en el campo cuota la cantidad de 350 euros que son el 35% de 1000 que es lo que gano , en el campo interés pondré el que se supone las entidades están concediendo los créditos, es decir, si me comentan que el Euribor está al 1 por ciento , le sumaré un diferencial  que informándome previamente habré deducido que puede ser entre el 1 y el 2 por ciento es decir en principio como mucho el 2,5 por ciento
En el campo tiempo colocaré como mucho 30 años, el resultado será la cantidad de 88.580€ es decir que esto es lo que me dará el banco por mi sueldo así que estoy lejos de poder conseguir el piso de 200.000€

Ósea el piso que tengo que ver para comprar vale exactamente la cantidad máxima de 133.580 euros es decir pediré una hipoteca de 88.580 euros  salvaré la cantidad de 13.358 euros para gastos e impuestos de la transmisión y el resto pasará a adelanto por la compra como recursos propios ósea la cantidad de  46000 euros mas o menos ,lo cual hace que pueda pedir un préstamo de 87.000 euros mas o menos.

Puede que el banco para calcular el riesgo que asume conmigo haga un cálculo como sigue: a mi sueldo neto anual lo va a multiplicar por 5 o 6 o 7 , según los criterios que tenga es decir,  si es por 5 la operación sale tal que así : 12.000€ al año que gano por 5 igual a 60.000 euros . Aun permitiéndome una hipoteca mayor de 80.000 euros el banco solo me concederá 60.000, euros, esto es importante porque la regla general es “tanto tienes tanto te doy , tanto me arriesgo , tanto menos que te doy”.

Un ejemplo

Como actuaría entonces un comprador precavido:
Dispone de 60.000 euros para la compra
Pero no gama mas de 1.500 euros al mes (nos podemos olvidad de las pagas extras haber que pasa)
Calculamos el 25% de esa cantidad son 375€ al mes con lo que todavía le sobran 1.125 euros para poder gastar. 
La pregunta es ¿Por qué no el 35%? Bueno vamos haber si podemos pedir menos con ello ganaremos dos cosas un margen de maniobra si el Euribor sube y sube y dos margen para seguir con mi tren de vida sin necesidad de restringir de repente mis prioridades.

Esto es una hipoteca a 25 años de la cantidad de 99.000€ al uno por ciento de interés
88.000 euros al 2 por ciento de interés a 25 años
80.000 euros al 3 por ciento de interés a 25 años

¿Porque a 25 años si el banco me da asta a 30 años?, por un calculo simple , pagaremos menos intereses y además amortizaremos antes con lo cual si el Euribor sube y sube estamos en una posición estable económicamente no solo para no preocuparme sino para poder incluso amortizar antes de tiempo.

Como el Euribor está peligrosamente bajo si seguimos siendo prudentes conseguiremos la hipoteca que nos conviene y podemos pedir asta 100.000 euros al banco con ello conseguimos:

Una amortizar anticipadamente por lo menos el 20% de la cantidad adeudada lo antes posible de esta manera aun cuando suba el Euribor no nos subirá la cuota.
Otra, podemos comprar un piso de asta 145.000 euros reservándonos 15.000 para gastos y cualquiera otra circunstancia.
Podemos mirar pisos de asta 150.000 o poco mas haciendo una oferta al propietario en el precio objetivo , o si vemos un piso que nos conviene en el precio objetivo podemos hacer una oferta igual con el objeto de ponérnoslo mas fácil y guardar mas remanente por si acaso, o pedir menos hipoteca
Si pago coche por ejemplo 250 euros todos los meses eso sumado a mi cuota abono solo por deudas la cantidad de 375+250 osea 625 euros el banco vera eso y como tengo dos pagas extras resulta lo siguiente.

Mis ingresos anuales son la realidad de 20.000 euros por ejemplo y el 45% de esa cantidad es 9.000 euros lo que corresponde a 750 euros al mes, ósea el banco me va a dar el préstamo porque no supero con todo el riesgo potencial.

Como se aprecia las cuentas cuadran perfectamente ahora mismo haciendo cálculos de ahorro , ratio de endeudamiento y tiempo osea ahorro el 30 al 35% ratio el 25% de mi suelo mensual y tiempo a 25 años. Con ello conseguimos estar seguros en cualquier circunstancia adversa pero además esto permite que nos pongamos y precio objetivo para nuestra compra razonable luego igual podemos ser mas osados osea pagar tal vez 10.000 euros mas por un piso que nos gusta y que no encontraremos fácilmente y así nos anticipamos también a poder sobrepasar con prudencia nuestros propios objetivos marcados.