viernes, 29 de agosto de 2014

ejemplo de LA HIPOTECA QUE DEBO ASUMIR

LA HIPOTECA QUE DEBO ASUMIR

En el anterior post trataba de explicar, unas nociones para poder calcular la hipoteca a asumir.
Como creo que es de vital importancia el cálculo de la hipoteca a asumir, voy a extenderme lo que sea necesario para intentar ayudar al lector sobre este tema TAN IMPORTANTE con ejemplos.

Supongamos una pareja joven que ha decidido comprarse una vivienda . Trabajan los dos y ganan lo mismo , 1000 euros cada uno al mes,  en nuestro calculo ya hemos metido las pagas extras.  No tienen hijos.
Ahorros en total 30.000€

Y empezamos:

Dijimos en el anterior post que aconsejábamos entre el 25 por ciento y el 30 por ciento de los ingresos netos  Y PORQUE? Porque  las entidades financieras se equivocaron en su día concediendo hipotecas al 45% de los ingresos familiares, nosotros vamos a ir un paso por delante de ellos mi consejo es NO ASUMIR DE SALIDA CARGAS HIPOTECARIAS SUPERIORES AL 25% DE LOS INGRESOS FAMILARES NETOS. Porque , muy sencillo EL EURIBOR ESTA EXCESIVAMENTE BAJO es un peligro. Este indicador sobre el cual se basa la mayoría de las hipotecas ha estado al 5,5 por ciento si a ello sumamos el diferencial que puede ser del 2 por ciento o asta del 3 por ciento podemos imaginar que pasará si por ejemplo el Euribor se incrementa al 2 por ciento, previsión bastante realista , nuestra hipoteca estará al 4 o al 5 por ciento.

Nociones básicas:
1º.- los ahorros marcan el montante total en el cual debo buscar la vivienda a comprar: un cálculo muy sencillo.-
Los gastos e impuestos en una compraventa de segunda mano (no de promoción o nuevo) son aproximadamente el 10% del importe total de la compra (como máximo)
El 20% de 100000 son 80000 euros
El montante total de la compra son 100000 euros adelantando 20000€ y reservándonos 10000 € para los gastos e impuestos y algo sobrará para pintar o comprar alguna cosilla para la casa.

Y CONTINUAMOS
2º.- cuota hipotecaria
El banco nos dará 80000 euros
Nuestra cuota hipotecaria ES EL 25 POR CIENTO DE 24000 EUROS OSEA 6000€ ENTRE DOCE MESES SALE: 500 euros al mes como mucho.

4º nuestros escenarios posibles:

Ahora hacemos el cálculo de la cuota , como sabemos por la publicidad los diferenciales son del 2 o 3 por ciento tomamos como referencia el mayor , el 3% y lo sumamos a un Euribor (no es necesario que sepamos a como está en ese momento exactamente lo intuimos , aun así es fácil consultarlo por internet ) tomamos la cifra del 0,5%.
Osea 3,5 por ciento.

Hacemos otro escenario supongamos que el Euribor sube al 2 por ciento tomamos el 5 porciento.

Y otro supongamos que como ya sucedió el Euribor sube al 5% osea tenemos el 8 %.

He aquí la tabla demostrativa de los tres escenarios
importe hipoteca
interes
cuota
tiempo
80.000 €
3,50%
       400,50 €
25 años
80.000 €
5%
       467,67€
25 años
80.000 €
8%
       617,45 €
25 años

Que consecuencias sacamos de ello la primera y fundamental es que al utilizar el 25 por ciento de nuestros ingresos hemos prevenido el escenario más imprevisible y dramático del tipo de interés  al 8 por ciento y que es justo el peor que nos podía venir encima . Se nos va algo la cuota pero ya he comentado que aun cuando el consejo es endeudarse al 25 por ciento de los ingresos netos  si podemos admitir un margen de desbio de hasta el 5% mas de los ingresos y nos cuadra estupendamente.

2º escenario
Que pasa si uno de ellos de queda sin trabajo, sencillamente tendrán que apretarse el cinturón con el paro de uno de ellos se podrá ir tirando durante un tiempo y si al final tenemos que vender la vivienda la amortización que hayamos conseguido en el tiempo que hemos estado pagando hará que podamos vender la vivienda sin apuros .

Y aquí voy a exponer uno de los principios esenciales a tener en cuenta en un préstamo y es el siguiente EL CONCEPTO TIEMPO
Si el préstamo es largo los intereses son mayores que si es más corto
El préstamo si es corto se amortiza más rápidamente que si es largo

Lo veremos mejor en este cuadro
Préstamo a 25 años
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
0




80.000,00
Mes 1
400,50
233,33
167,17
167,17
79.832,83
La cuota contiene al principio una parte mayor de intereses que de capital amortizado , con el tiempo sucede lo siguiente
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
Mes 63
400,50
200,25
200,25
11.542,67
68.457,33
Que son a los 5 años y 3 meses aproximadamente
Y al final en el año 24 los intereses son de risa
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
Mes 292
400,50
10,36
390,14
76.837,66
3.162,34

La suma de intereses de esta hipoteca al cabo de los 25 años es la cantidad de 40.149,66€
Veamos ahora a 30 años
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
0




80.000,00
Mes 1
359,24
233,33
125,90
125,90
79.874,10

La cuota es menor cierto pero la amortización también lo es y la suma de intereses a pagar también por lógica matemática.

Cojamos el mes 63
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
63
359,24
208,42
150,82
8.693,48
71.306,52

Todavía se paga más intereses que amortización y mientras que en el ejemplo anterior nos quedaban 68000 euros pendientes de amortizar,  esta vez nos quedan 71000 euros
Y por supuesto tardamos 5 años mas en terminar de pagar
La suma de intereses son 49.324,87, osea 9.000 euros mas que el la de 25 años

Por ello aconsejo que o bien sea como mucho a 25 años si nos conviene pagar poco podemos asumir a 30 años o bien podemos amortizar anticipadamente PERO NUNCA MAS DE 30 AÑOS
Cualquiera que de un consejo en este tema aconsejara la hipoteca a 25 años o menos.

Un préstamo  a 20 años la cuota es mayor y  mayor la amortización y menores los intereses a pagar hagamos un ejemplo al 3,5%

meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
0




80.000,00
Mes 1
463,97
233,33
230,63
230,63
79.769,37

Vemos que no nos hemos pasado de nuestro umbral del 25 por ciento y la virtud de haber elegido este umbral es que podemos elegir un préstamo más corto y en mejores condiciones
Además mientras que en los prestamos mas largos tardamos 5 años en ver como la amortización se igualaba con el interés que pagamos en un préstamo a 20 años la amortización e interés son iguales al primer mes
La suma de intereses que hemos pagado al final es 31.352,27€

Vemos al mes 63
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
63
463,97
187,69
276,28
15.925,16
64.074,84

Hemos amortizado muy rápidamente y los intereses empiezan a pesar cada vez menos en la cuota
Tipo de interés 5% a 20 años

meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
0




80.000,00
Mes 1
527,96
333,33
194,63
194,63
79.805,37

En el escenario intermedio seguimos dentro de nuestro margen del 25 porciento
Por ello llegamos a una interesante conclusión
Si no nos pasamos del 25 % de nuestros ingresos netos podemos asumir un préstamo a 20 años dentro de nuestras posibilidades, además dado un escenario intermedio nuestro umbral no sobrepasa ese 25 %.
Un escenario más dramático nuestra cuota de 669,15€ no es muy superior al escenario peor que veíamos en el cuadro 1 con lo cual sacamos una interesante conclusión.

ASUMIR  CUOTAS DE SALIDA DE MÁXIMO EL 25 POR CIENTO DE LOS INGRESOS NETOS más o menos , Y EN PRESTAMOS DE ENTRE 20 A 25 AÑOS COMO MUCHO.
ESTA ES LA MAGIA DE NO DEJARNOS INFLUENCIAR SINO DE SABER VER NUESTRAS POSIBILIDADES Y BUSCAR LO QUE NOS CONVIENE NO LO QUE NOS DIGAN QUE PODEMOS HACER.

Esto trae consigo una serie de ventajas:

1º podremos amortizar anticipadamente con lo cual disminuiremos los intereses a pagar y prevenimos que el Euribor al subir no nos desestabilice la economía familiar.

2º al cabo de 5 años podemos cambiar de banco negociando unas mejores condiciones mucho más fácil si hemos cogido el préstamo a 20 años porque no solo demostramos que podemos pagar una cuota sensiblemente mayor sino que habremos amortizado capital que es lo que le interesa al nuevo banco que no nos conoce de nada. Con una hipoteca a 25 años también podremos hacer lo que describo en este párrafo.


Hasta aquí en este artículo. Iré ampliando con más ejemplos porque deseo  inculcar una prudencia a la hora de asumir deudas, es vital que el comprador no se deje seducir por un mercado que ha demostrado ser sumamente perjudicial. Hay que saber decir que no y negociar no aceptando más precios  ni condiciones que los que podemos asumir sanamente.