viernes, 19 de abril de 2013

CALCULO DE LA HIPOTECA A ASUMIR

Estimados lectores:

UNA ADVERTENCIA.- el contenido del presente artículo es difícil de entender en una sola lectura, Aconsejo leerlo varias veces y junto con una calculadora de hipotecas que podamos encontrar en internet, hoja de cálculo excel para aquellos que la manejen bien, o lápiz y papel y dedicando tiempo en familia y gastando papel se hagan varios supuestos teniendo en cuenta la economía familiar.

Solo así podemos estudiar nuestra hipoteca y ser previsores, ESTE ARTICULO ES PARA AYUDAR A PRESUPUESTAR EL FUTURO CON LA SERIEDAD DE UN BUEN GOBERNANTE "DE LA REPÚBLICA INDEPENDIENTE DE TU FUTURA CASA" como dice el anuncio, es pensar lo que hará que no metamos la pata. Lo que deseo escribiendo esto es ayudarte a pensar
El contenido son mis opiniones sin mas validez que la coincidencia con las tuyas amigo que lees este artículo

Hoy voy a exponer unas sencillas reglas para calcular el préstamo hipotecario que puedo asumir y por lo tanto, de hay podré deducir en que precio debo de comprar la vivienda que deseo o necesito mas adelante.

En primer lugar la cuota mensual a asumir , sumados los intereses mas la amortización, debe de ser no superior al 25 o 30% de mis ingresos netos ¿porque?, eso lo pones tu, en la burbuja inmobiliaria las entidades bancarias concedían como norma (tal vez incumplida) dar como mucho el 45% de los ingresos netos, pero hoy es el 35%, ¿que ha sucedido? que estaban en un error y así han cambiado de opinión. Te corresponde fijar tus presupuestos como lo hace cualquier estado y atenerte a ellos con rigor sino , tendrás problemas con la "oposición" en "el parlamento de la república independiente de tu casa " .

Los ingresos netos son:
Las rentas del trabajo , y en general, todo ingreso periódico y seguro, osera regular, por motivos de trabajo o ingresos de rentas por ejemplo en el caso de un trabajador por cuenta ajena su nómina.
Esto es lo mas saludable otro tipo de ingresos menos recurrentes no deberían tenerse en cuenta ,o bien, solo en un porcentaje definido, si son fruto de actividades productivas, sino , ni eso. Esto último lo digo por ejemplo por aquellos que reciben rentas por alquileres, la regla general será no tomarlos al 100 por 100 sino en un porcentaje inferior, el 50% por ejemplo (desde luego no mas) . En el caso de los autónomos cada cual debe de ver la regularidad y la media de los ingresos y realizar el calculo de la media anual de los ingresos recibidos que no sean fijos. El banco seguramente hará lo mismo, así que me adelanto a los resultados del estudio de riesgo de la entidad bancaria.

Repito, entre el 25 o el 30% de aquellos ingresos que sean regulares.
La media anual, o bien el ingreso mínimo seguro, de aquellos que sean seguros pero irregulares en su importe mensual ejemplo, la facturación de una placa solar
Tomaré un porcentaje de la media de aquellos que sean irregulares y dependan de actividades cuya facturación varia por la demanda y época del año, el porcentaje será del 50% ejemplo actividad de un profesional autónomo que factura a clientes.
De aquellos que reportan algún riesgo sobre las ganancias ejemplo acciones o inversiones dinerarias no tomare absolutamente nada.

Una ultima aclaración sobre lo comentado.- solo yo estoy seguro por INTUICIÓN , de nuevo esta palabra, de lo que de verdad debo de tener en cuenta y lo que no, así que, no dejarme llevar por el excesivo optimismo , pensando que mi vida va ha ser cobrar siempre lo que cobro, porque es en realidad el exceso de optimismo es enemigo de la prudencia, además un préstamo es a un plazo muy largo y tenemos muchos boletos para atravesar situaciones indeseables en tan largo plazo de tiempo.

Una vez hallado el importe sacaremos la calculadora financiera y haremos tres escenarios

Una el actual, otro con una subida en el tipo de interés moderada y otro con una subida en el tipo de interés mas acusada.

Nos quedaremos con el escenario moderado, puesto que será el mas seguro a la larga, no nos dejemos engañar por esa cuota bancaria del principio que es ta fácil de asumir y hagamos un esfuerzo de prudencia. Hay que prevenir que en algún momento de la vida de nuestro préstamo el escenario mas adverso puede hacerse realidad. Un préstamo hipotecario es a largo plazo, conque , tenemos gran número de boletos de que nos toque pagar mas de lo que empezamos a pagar. Todo el mundo debe de ser consciente de estos datos del euribor: ha estado al 5% luego ha estado por debajo del 0% y para terminar últimamente a casi el 0%

El primero consejo toma el euribor en positivo si está en negativo y haz un redondeo al alza para facilitar tu calculo y para introducir una variable "de prudencia" como por ejemplo : si el euribor está al 0,8 % haré un redondeo al 1% para nuestros cálculos no menos.

No deseamos hacer historia solo curarnos en salud y entre medio el valor tal vez mas seguro para tomar en un escenario moderado sea entre un 2% y el 3% en una economía expansiva , donde el banco de Europa esté vigilante para enfriar la economía y prevenir la inflación.

Teniendo en cuenta el diferencial que el banco nos quiera imponer ya tenemos el interés, es decir, si el banco nos pone mas 3 sabemos que pagaremos al 4% y en el escenario moderado pagaremos al 6% y en el peor al 8% lo cual para una hipoteca de 100.000€ a 30 años son :
empezaremos pagando 477€.
en el moderado  599€.
y en el peor 733€.

Siguiendo con el ejemplo anterior resulta que calculando el 30% de mis ingresos en el 1º caso se supone que gano la cantidad de 1.590€ netos al mes.
En el 2º caso la cuota representa 37% y en el peor de los casos la cuota de 733€ es el 46%,

Siguiendo con el caso del párrafo anterior si yo hubiera sido previsor habría pedido no 100000 sino 80.000€ es decir una cuota inicial de  337€ (el 21% de mis ingresos)  y en el segundo caso al 6% 479€ que significa el 30% aproximadamente y en el peor de los casos 587€.

En resumen si mi "30%" me lo calculo en un euribor al 3% mas el diferencial en el escenario moderado y en el hipotético caso de que los intereses se desmanden podré tener margen de maniobra para ajustarme, en caso contrario puedo estar pagando al banco la mitad de lo que gano y eso es malo, pensemos cuanto me gasto en comer, en los gastos de agua , luz, teléfono, gas , comunidad, que son los regulares y veremos como me tengo que "apretar tanto el cinturón que me voy a quedar sin aire".

POR ELLO CUANDO EL REFERENTE DE LAS HIPOTECAS ESTÁ BAJO LO MEJOR CALCULAREMOS LA CUOTA BANCARIA que nos sugiera el banco al 25% de nuestros ingresos, de una manera sencilla habremos prevenido que la subida del tipo de interés nos pille malamente.

Aun cuando ,si te fijas, incluso en el ejemplo me he llevado la contraria un poco ya que 337€ son el 21% de mis supuestos ingresos netos, es decir que no todo me lo tengo que tomar al pie de la letra, la regla general sera: CONTRADECIRSE PARA AUMENTAR EL PORCENTAJE DE PRUDENCIA NO ES NECESARIAMENTE MALO SINO PUEDE SER LO MEJOR

Por ultimo si somos una pareja, que pasaría si uno de los dos se queda en el paro.

Con ello adelanto una precaución que será buena que se tenga en cuenta y es amortizar anticipadamente alguna cantidad de forma mas o menos regular, sobre todo al principio del préstamo (un porcentaje aun que sea modesto todos los años) de forma y manera que si ocurre el escenario mas adverso me pille preparado de antemano. También se puede disponer de unos ahorros para ese imprevisto de los cuales nos serviremos en el peor de los casos..

EN RESUMEN:

CALCULA TUS INGRESOS MAS ESTABLES.

DE AQUELLOS INGRESOS QUE PUEDAN SER MAS FALLIDOS O IRREGULARES TÓMALOS SOLO A LA MITAD.

DE LOS INGRESOS MENOS SEGUROS O VOLÁTILES NO TOMES NADA

CALCULA EL 25 Y EL 30% DE TUS INGRESOS, NO TEMAS SER MUY CAUTO.

DISTRÁETE HACIENDO ESCENARIOS CON LA CALCULADORA FINANCIERA (QUE PASARÍA SI....) Y ESCOGE EL ESCENARIO MAS PROBABLE O MODERADO DENTRO DE LO SOPORTABLE, QUE SEA EQUIVALENTE AL 30% ACTUAL DE TUS INGRESOS

SI EL BANCO TE LO PONE MUY BONITO IMPLICA EN ELLO NO MAS DEL 25% DE TUS INGRESOS AL PRINCIPIO, ES DECIR ,PIDE MENOS O AJUSTA EL PRECIO DE COMPRA.

espero que lo escrito te haya servido de algo, es fruto de la observación, cualquier cosa que me quieras contar "soy todo oídos"

LUIS ANGEL.


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